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📌 양도세, 얼마나 낼까?
부동산 매도 전 가장 궁금한 부분, 바로 양도소득세입니다.
취득가보다 비싸게 팔았다고 무조건 이익이 아닌 이유는? 세금 때문입니다.
이 페이지는 2025년 최신 세법을 기준으로 주택, 토지, 상가 각각의 양도세를 계산하고, 누진세율, 장기보유공제, 1가구 1주택 비과세 등까지 모두 확인할 수 있게 구성했습니다.
🧮 양도소득세 계산기 (2025 기준)
2022.5.10~2023.5.9 사이에 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율 대신 기본세율이 적용됩니다.
보유기간은 장기보유특별공제와 단기매각에 따른 세율에 영향을 끼치며, 15년 이상인 경우에는 장기보유특별공제가 동일합니다.
예상 양도소득세: - 원
🔍 기준: 2025년, 기본공제 250만 원, 장기보유공제 최대 80%, 1세대 1주택 비과세 반영
양도세 장기보유특별공제 계산기
2022.5.10~2023.5.9 사이에 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율 대신 기본세율이 적용됩니다.
보유기간은 장기보유특별공제에 큰 영향을 줍니다. 3년 이상 보유시 적용됩니다.
2023년 이후 장특공제는 거주기간과 보유기간을 각각 따로 산정합니다.
📊 2025년 누진세율표 (기본세율)
과세표준 | 세율 | 누진공제 |
---|---|---|
1,200만 이하 | 6% | 0 |
1,200만 초과 ~ 4,600만 이하 | 15% | 108만원 |
4,600만 초과 ~ 8,800만 이하 | 24% | 522만원 |
8,800만 초과 ~ 1.5억 이하 | 35% | 1,490만원 |
1.5억 초과 ~ 3억 이하 | 38% | 1,940만원 |
3억 초과 ~ 5억 이하 | 40% | 2,540만원 |
5억 초과 | 45% | 3,540만원 |
💡 1세대 1주택 비과세 + 장특공 적용 예시
1세대 1주택 요건을 충족하더라도 양도차익이 12억 초과인 경우, 초과분에 대해 장기보유특별공제를 적용한 후 일반 누진세율로 과세됩니다.
양도가 | 취득가 | 양도차익 | 비과세 범위 | 과세 대상 | 장특공 (%) | 실제 과세금액 |
---|---|---|---|---|---|---|
15억 | 5억 | 10억 | 전액 비과세 | 0 | - | 0 |
20억 | 5억 | 15억 | 12억 | 3억 | 40% | 1.8억 |
25억 | 5억 | 20억 | 12억 | 8억 | 60% | 3.2억 |
30억 | 5억 | 25억 | 12억 | 13억 | 80% | 2.6억 |
※ 장기보유특별공제는 보유 연수 1년당 2%, 거주 연수 1년당 2%로 합산되며 최대 80%까지 가능합니다.
※ 실제 과세금액 = (양도차익 - 12억 초과분) × (1 - 장특공%)
📊 보유기간별 장기보유특별공제율 (2025년 단일 공제 방식)
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 조건 충족 시 비과세 (조정대상지역)
- 비조정지역은 보유요건만으로 비과세 가능
- 양도 차익이 12억 이하인 경우 전액 비과세
- 12억 초과 시 초과분에 대해서만 과세
1세대 1주택이면서 비과세 요건을 충족하지 못한 경우, 양도 차익에 대해 다음과 같이 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.
보유기간 | 거주기간 | 비과세 적용 | 장기보유특별공제 | |
---|---|---|---|---|
조정대상지역 | 비조정지역 | |||
2년 미만 | 2년 미만 | ❌ | ❌ | ❌ |
2년 이상 | 2년 미만 | ❌ | ✅ | 10% (보유만) |
2년 이상 | 2년 이상 | ✅ | ✅ | 20% (보유+거주) |
5년 이상 | 3년 이상 | ✅ | ✅ | 40%~60% |
10년 이상 | 5년 이상 | ✅ | ✅ | 80% |
15년 이상 | 5년 이상 | ✅ | ✅ | 80% |
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