티스토리 뷰

목차



    📌 양도세, 얼마나 낼까?
    부동산 매도 전 가장 궁금한 부분, 바로 양도소득세입니다.
    취득가보다 비싸게 팔았다고 무조건 이익이 아닌 이유는? 세금 때문입니다.
    이 페이지는 2025년 최신 세법을 기준으로 주택, 토지, 상가 각각의 양도세를 계산하고, 누진세율, 장기보유공제, 1가구 1주택 비과세 등까지 모두 확인할 수 있게 구성했습니다.

    🧮 양도소득세 계산기 (2025 기준)


    2022.5.10~2023.5.9 사이에 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율 대신 기본세율이 적용됩니다.
    보유기간은 장기보유특별공제와 단기매각에 따른 세율에 영향을 끼치며, 15년 이상인 경우에는 장기보유특별공제가 동일합니다.
    예상 양도소득세: -
    🔍 기준: 2025년, 기본공제 250만 원, 장기보유공제 최대 80%, 1세대 1주택 비과세 반영

    양도세 장기보유특별공제 계산기



    2022.5.10~2023.5.9 사이에 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율 대신 기본세율이 적용됩니다.

    보유기간은 장기보유특별공제에 큰 영향을 줍니다. 3년 이상 보유시 적용됩니다.


    2023년 이후 장특공제는 거주기간과 보유기간을 각각 따로 산정합니다.





     

    📊 2025년 누진세율표 (기본세율)

    과세표준 세율 누진공제
    1,200만 이하 6% 0
    1,200만 초과 ~ 4,600만 이하 15% 108만원
    4,600만 초과 ~ 8,800만 이하 24% 522만원
    8,800만 초과 ~ 1.5억 이하 35% 1,490만원
    1.5억 초과 ~ 3억 이하 38% 1,940만원
    3억 초과 ~ 5억 이하 40% 2,540만원
    5억 초과 45% 3,540만원

    💡 1세대 1주택 비과세 + 장특공 적용 예시

    1세대 1주택 요건을 충족하더라도 양도차익이 12억 초과인 경우, 초과분에 대해 장기보유특별공제를 적용한 후 일반 누진세율로 과세됩니다.

    양도가 취득가 양도차익 비과세 범위 과세 대상 장특공 (%) 실제 과세금액
    15억 5억 10억 전액 비과세 0 - 0
    20억 5억 15억 12억 3억 40% 1.8억
    25억 5억 20억 12억 8억 60% 3.2억
    30억 5억 25억 12억 13억 80% 2.6억

    ※ 장기보유특별공제는 보유 연수 1년당 2%, 거주 연수 1년당 2%로 합산되며 최대 80%까지 가능합니다.

    ※ 실제 과세금액 = (양도차익 - 12억 초과분) × (1 - 장특공%)

    📊 보유기간별 장기보유특별공제율 (2025년 단일 공제 방식)

    • 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 조건 충족 시 비과세 (조정대상지역)
    • 비조정지역은 보유요건만으로 비과세 가능
    • 양도 차익이 12억 이하인 경우 전액 비과세
    • 12억 초과 시 초과분에 대해서만 과세

    1세대 1주택이면서 비과세 요건을 충족하지 못한 경우, 양도 차익에 대해 다음과 같이 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.

    보유기간 거주기간 비과세 적용 장기보유특별공제
    조정대상지역 비조정지역
    2년 미만 2년 미만
    2년 이상 2년 미만 10% (보유만)
    2년 이상 2년 이상 20% (보유+거주)
    5년 이상 3년 이상 40%~60%
    10년 이상 5년 이상 80%
    15년 이상 5년 이상 80%
    반응형