2025 부동산 토지 주택 상가 양도세 계산기

📌 양도세, 얼마나 낼까?
부동산 매도 전 가장 궁금한 부분, 바로 양도소득세입니다.
취득가보다 비싸게 팔았다고 무조건 이익이 아닌 이유는? 세금 때문입니다.
이 페이지는 2025년 최신 세법을 기준으로 주택, 토지, 상가 각각의 양도세를 계산하고, 누진세율, 장기보유공제, 1가구 1주택 비과세 등까지 모두 확인할 수 있게 구성했습니다.

🧮 양도소득세 계산기 (2025 기준)

자산 구분: 주택 토지 상가(기타)
양도일자:

2022.5.10~2023.5.9 사이에 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율 대신 기본세율이 적용됩니다.

취득일자:

보유기간은 장기보유특별공제와 단기매각에 따른 세율에 영향을 끼치며, 15년 이상인 경우에는 장기보유특별공제가 동일합니다.

양도 금액: 원 취득 금액: 원 필요 경비: 원 장기보유특별공제 적용 1세대 1주택 비과세 해당 여부

예상 양도소득세: - 원

🔍 기준: 2025년, 기본공제 250만 원, 장기보유공제 최대 80%, 1세대 1주택 비과세 반영

양도세 장기보유특별공제 계산기

자산구분: 주택 토지 상가(기타)
양도일자:

2022.5.10~2023.5.9 사이에 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과세율 대신 기본세율이 적용됩니다.

취득일자:

보유기간은 장기보유특별공제에 큰 영향을 줍니다. 3년 이상 보유시 적용됩니다.

거주 시작일자:
거주 종료일자:

2023년 이후 장특공제는 거주기간과 보유기간을 각각 따로 산정합니다.

양도 금액: 원
취득 금액: 원
필요 경비: 원
양도 차익: 원

 

📊 2025년 누진세율표 (기본세율)

과세표준	세율	누진공제
1,200만 이하	6%	0
1,200만 초과 ~ 4,600만 이하	15%	108만원
4,600만 초과 ~ 8,800만 이하	24%	522만원
8,800만 초과 ~ 1.5억 이하	35%	1,490만원
1.5억 초과 ~ 3억 이하	38%	1,940만원
3억 초과 ~ 5억 이하	40%	2,540만원
5억 초과	45%	3,540만원

💡 1세대 1주택 비과세 + 장특공 적용 예시

1세대 1주택 요건을 충족하더라도 양도차익이 12억 초과인 경우, 초과분에 대해 장기보유특별공제를 적용한 후 일반 누진세율로 과세됩니다.

양도가	취득가	양도차익	비과세 범위	과세 대상	장특공 (%)	실제 과세금액
15억	5억	10억	전액 비과세	0	-	0
20억	5억	15억	12억	3억	40%	1.8억
25억	5억	20억	12억	8억	60%	3.2억
30억	5억	25억	12억	13억	80%	2.6억

※ 장기보유특별공제는 보유 연수 1년당 2%, 거주 연수 1년당 2%로 합산되며 최대 80%까지 가능합니다.

※ 실제 과세금액 = (양도차익 - 12억 초과분) × (1 - 장특공%)

📊 보유기간별 장기보유특별공제율 (2025년 단일 공제 방식)

• 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 조건 충족 시 비과세 (조정대상지역)
• 비조정지역은 보유요건만으로 비과세 가능
• 양도 차익이 12억 이하인 경우 전액 비과세
• 12억 초과 시 초과분에 대해서만 과세

1세대 1주택이면서 비과세 요건을 충족하지 못한 경우, 양도 차익에 대해 다음과 같이 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.

보유기간	거주기간	비과세 적용		장기보유특별공제
		조정대상지역	비조정지역
2년 미만	2년 미만	❌	❌	❌
2년 이상	2년 미만	❌	✅	10% (보유만)
2년 이상	2년 이상	✅	✅	20% (보유+거주)
5년 이상	3년 이상	✅	✅	40%~60%
10년 이상	5년 이상	✅	✅	80%
15년 이상	5년 이상	✅	✅	80%